האם יש שינוי מאז שחוקק חוק החיזור של התמא 38 בשנת 2005 להיום?
בשנים האחרונות, יזמים הפכו להיות יותר בררנים, וחיפשו להתקשר בעסקאות שהמיקום שלהם יוקרתי מקרב הבעלים.100%וישנה הסכמה של פרויקטים באיזורים מרוחקים ו/או שלא היתה בהם מהבעלים, לא עניינו יזמים 80%הסכמה של מעל ונותרו ללא יזם. – וכך הוחלט 38לפני כשנה, הוטלה גזירה לתמ"א .

החלטה זו, גרמה 2022שזמנה עומד להסתיים בשנת לחלק מהתושבים בעלי דירות בניינים שמיועדים להתחדשות עירונית, להבין כי זמנם יקר ויש להתקדם לקידום עסקה מול יזם מתאים.

כמובן שהסגר מקשה על העבודה התקינה ומעכב עבודות בניה, מה שיגרור דחיות ועיכוב מסירה של הדירות החדשות מצד רוכשים/ בעלי דירות. בנוסף, מחירי הגלם יעלו ככל הנראה – מה שיגרור עליה במחירי הדירות. נכון לכתיבת שורות אלו, יזמים שקיבלו היתר ואמורים למכור דירות ראשונות במסגרת פריסייל (מכירה מוקדמת) דוחים הכל, כי כל המכירות בוטלו. אנשים חוששים לקנות ולהתחייב להחזר תשלומי משכנתא, גם הבנקים הכריזו כי הריביות במשכנתאות יעלו. לכאורה אמור להיות קיפאון – אבל בעלי דירות שרוצים להרוויח ולצאת נשכרים, חייבים דווקא עתה להתקדם להסכם מול יזם ולא להמתין. לבעלי הדירות אין שום סיכון או הוצאה כספית בהתקשרות מול יזם.

היזם בעסקאות של התחדשות עירונית משלם את כל הוצאות הפרויקט עבורם. לכן עצתי היא לא לעצור, לקדם ולהתקדם כמה שניתן – על מנת שבו נקבע 2022לנצל את המצב ואת הזמן הדחוק שנותר עד שנת .38כי תסתיים תקופת תמ"א.

מטרת הספר היא לפשט את הקשיים הטמונים בתהליך ההתחדשות העירונית, כיצד לעשות הכל כדי להימנע מהכשלים וכיצד להתגבר עליהם כשהם בכל זאת צצים. כך לדוגמא – במקרה שדייר קיבל מהיזם טופס לחתימה והוא חותם, ברוב המקרים אותו דייר חושב כי לאחר אותה חתימה לא ניתן לחזור לאחור אלא אם בהליכים משפטים שעלולים לעלות לו הון עתק.

זהו הספר הראשון מסוגו אשר דן באופן מקיף בהיבטים השונים של ההתחדשות העירונית, ספר שמרכז את כל המידע שנדרש עבור הדיירים לרבות להבין ולדעת על כל הסכנות שעומדות בפניהם אם הם לא מבצעים את התהליך נכון. החיים בשטח ועבודתי כעו"ד בתחום הגירושין וכמגשרת במשך כעשר שנים הביאו אותי לרצות לשתף את הידע שצברתי עם כולם. לדוגמא, לאחרונה הגיעו אלי דיירים, שחתמו עם 12עו"ד שייצג אותם, וחתמו מול יזם שהבטיח להם מ"ר תוספת לדירה. היזם לא טרח להגיש את הבקשה להיתר ולאחר שכולם חתמו, הודיע להם שלא ניתן לקבל את זה – למעשה קבע שהם לא יכולים לקבל תוספת אפילו של מטר אחד. הדיירים כמובן ביקשו לבטל את ההסכם עם אותו יזם ופנו לעו"ד המייצג, אולם זה טען שלא יוכל לבטל את ההסכם כי לא קיבל את כל תשלום שכה"ט מהיזם. כעת אותם דיירים אמורים לשלם מכיסם עבור ייצוג משפטי לביטול ההסכם מול היזם שמאיים עליהם שיתבע אותם אם יחליטו לבטל עימו. בספר יש כמובן התייחסות איך להימנע מסיטואציה כזו. מה המסר שהכי חשוב לך להעביר בספר שלך? אל תמהרו להתקדם לפני שיש לכם עו"ד מנוסה שיודע להסביר לכם למה אתם נכנסים ומהם ההשלכות לעסקה. זוהי עסקה לא פשוטה שבה הדייר במסגרת הריסה ובניה ופינוי בינוי – מסכים שיהרסו לו את הבית ומפנה את ביתו.

המדיניות של ראשי הערים היום היא שתוכנית התמ"א תהיה נקודתית לבניין אחד או שניים תפחת. כבר היום ערים מרכזיות קבעו מדיניות תכנונית של מתחמים ולא מאשרים באיזורים רבים לבצע הריסה של בניין אחד בלבד, אלא במקרים נדירים שבהן לא ניתן לצרף בניינים סמוכים. העובדה הזו, למעשה מגבירה את הקושי בהשגת הסכמות מצד בעלי הזכויות ומעכבת את התקדמות קצב ההתחדשות העירונית. לאחרונה הביע היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו נגד מדיניות זו במסגרת עתירה של התאדות הקבלנים נגד עיריית רמת גן שמבקש לבטל את התמ"א וטוען כי מסמך המדיניות שאישרה עיריית ר"ג אינו סביר ואינו מידתי. מקווה שעמדה זו שבה אני תומכת תגדיל את הסיכוי להציל את התמ"א מחדלון. בנוסף, אני מניחה שאם תהיה נוסחה קבועה לתמורות שמקבלים מ"ר 12הדיירים, כמו שנקבע בר"ג וגבעתיים – התמורה היא קבועה לכל דייר (לא משנה איזו דירה יש לו) ולא ניתן יהיה לצפות ליותר – יהיה יותר קל להגיע להסכמות. רוב העיכובים קורים עקב ניהול המו"מ מול היזם על יותר."

ולסיום, אני מאחלת לאותם בעלי דירות שסירבו להתקדם ונטו להסתכל על הדברים הקטנוניים, להבין שהעיקר שכולנו נהיה בריאים ונרוויח בית חדש שיהווה לנו עוגן ובטחון.