תמ"א 38 במסלול פינוי-בינוי: גם ליזמים לא קל
דיירים סרבנים, שכנים כעוסים, ביורוקרטיה מצד ועדות התכנון, היטלים של רשות המסים, תנאים קשיחים מצד הבנק ודרישות מצד מינהל מקרקעי ישראל. יש לא מעט גורמים שמולם צריך יזם הנדל"ן להתמודד לפני שהוא מתחיל בפרויקט תמ"א 38. מדריך עו"ד רוית סיני וכולדר
פורסם: 16.05.13
לא רק לדיירים יש בעיות בביצוע תמ"א 38 . בעלי דירות ברחוב יוקרתי בגבעתיים החליטו כי הגיעה העת ליזום תהליך תמ"א 38/2 (פינוי-בינוי) בבניין המגורים. כעבור כמה חודשים הסמיכו בעלי הדירות חברת ליווי מטעמם וכן עורך דין, ואיתרו 3 הצעות מיזמי נדל"ן.
כאשר נבחרה חברה אחת שתוכל להתחיל בביצוע הפרויקט, ערכו בעלי הדירות פגישה ובה הודיע נ`, אחד מבניה של בעלת דירות בבניין, כי הוא מעוניין לקבל את דירת הפנטהאוז החדשה שתיבנה. מששמע השכן את הדרישה הודיע כי אם לנ` מגיעה דירת הפנטהאוז, גם הוא ידרוש אחת כזו.
היזם והצוות המלווה (לרבות השמאי מטעם הדיירים) ניסו להסביר כי השווי של הדירות החדשות שיקבלו בעלי הדירות בבניין החדש אינו זהה לשוויו של הפנטהאוז, ויהיה עליהם להוסיף סכומי כסף בהתאם לדו"ח שיוצג לבנק המלווה. אולם נ` הבהיר: אם היזם לא ייתן לי מה שאני דורש – לא יהיה פרויקט.
עם מי צריך להתמודד היזם?
אותו אחוז רווח יזמי ייבדק על ידי הבנק המלווה, ואם הבנק יהיה סבור שאין מספיק רווח – לא יהיו לבעלי הדירות ערבויות בנקאיות מתאימות. לפיכך על היזם להיות זהיר בהצעתו מול בעלי הדירות, ואל לו להבטיח הבטחות שלא ניתן בבואו של מעשה ליישמם. קושי נוסף ליזם בהשגת מימון והאשראי של הבנק המלווה הוא דרישת הבנק המלווה להסיר את כל המשכנתאות שרשומות על הדירות הקיימות.
מינהל מקרקעי ישראל: כאשר הנכס שייך למינהל מקרקעי ישראל, המינהל עלול להיות מעורב ולדרוש דמי היתר והסכמה לפרויקט או אפילו לא להיעתר לפרויקט. אולם באם הנכס מהוון (כלומר בעלי הזכויות שילמו היוון מלא למינהל), המינהל לא ידרוש דמי הסכמה ולא יתערב.
רוב הדיירים הסמוכים מגישים התנגדות בגין צפיפות או נזקים בגין הסתרת אור השמש והאוויר (אף שלרוב התנגדויות אלו נדחות). בנוסף, יש לאותם נפגעים זכות להגיש תביעה בגין פיצויים (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965) שגרמה התוכנית לדירותיהם. הוועדה המקומית מחייבת את היזם לחתום שאם ימצא כי יש לפצות – הוא הוא זה שיישא בסכום הפיצויים שייפסק.