סמכות מפקח על הבתים משותפים במסגרת תמ"א 38 והתייחסותו לדייר סרבן

לעיתים הקבלנים מטפלים בדייר הסרבן באמצעות פתרונות יצירתיים. כך למשל, בוצע פרוייקט תמא 38 בראשון לציון, לאחר שהקבלן התחייב לממן לאחד הדיירים דיור חלופי במשך כל תקופת השיפוץ. אולם לא תמיד זה הפתרון הנכון והראוי.

בעיית "הדייר הסרבן" קשה יותר כאשר מדובר על בית משותף המכיל מספר כניסות, או אגפים או מבנים, המכונה "בית מורכב".

בפרקים הקודמים למדנו כי, במסגרת תמ"א 38/2 – ישנו צורך בהסכמה של 100% מצד כל הדיירים, לעומת זאת בתמ"א 38/1 אין צורך, מבחינה משפטית, בהסכמת כל הדיירים – אולם מבחינה מעשית ומתוך ניסיון, בפועל, יזם זהיר ומנוסה ימנע מלהציע הצעות במקרים שבהם אין הסכמה גורפת בבניין.

הסיבות לכך הן, בין היתר, כי אותו דייר סרבן אף יסרב לחתום על הטפסים הנדרשים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת היזם, וינסה בכל דרך אפשרית לגרור את הפרויקט חודשים רבים או יותר. בנוסף, לצורך קבלת היתר בניה לבניית חדרים על הגג נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים– כלומר היזם לא יוכל לבנות פנטהאוזים שהם חלק לא מבוטל מהכדאיות הכלכלית שלו לבצוע החיזוק.

אם לא די בכל האמור, הרי שבמקרה שישנה הסכמה של 66% מהדיירים לבצוע הפרויקט, לא יינתן היתר בניה ללא אישורו של המפקח על הבתים המשותפים. כלומר, במקרה שישנם דיירים בודדים המסרבים להסכים לבצוע החיזוק, החוק מחייב את היזם, לפנות למפקח על הבתים המשותפים, שידרוש את עמדת הסרבן או הסרבנים ואת נימוקי התנגדותם ואז ייתן את אישורו, אם בכלל.

עד לפני כשנה היתה ליזם בעיה חמורה יותר, הואיל והחוק קבע כי ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים שיאשר את בצוע החיזוק ללא הסכמה מלאה מצד הדיירים – רק לאחר שאותו יזם הגיש בקשה להיתר בניה. התניה זו יצרה חסם מוצדק מצד יזמים, שאינם היו מוכנים להסתכן בתשלום ההוצאות הכרוכות בהיתר הבניה (הוצאות כגון: תכנון, יועצים, אגרות, היטלים, עו"ד) כאשר אין להם ודאות שההיתר יאושר ע"י המפקח על בתים משותפים.

ביום 10/1/10, המחוקק תיקן את ה"פגם" ומהיום ניתן לפנות לאישורו של המפקח בכפוף לאישור הועדה המקומית הקובעת שאין מניעה תכנונית למתן היתר או כפי שעולה מנוסח תיקון החוק די ב "החלטה לאשר בקשה להיתר" מטעם הועדה.

כעת נותר להבין מה ניתן לעשות, כנגד דייר סרבן, במסגרת החוק הקיים ומה תפקידו וסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים?

ראשית, קובע חוק המקרקעין כי הסמכות הבלעדית הקובעת בנוגע לכל שינוי שמתבקש ברכוש המשותף הוא המפקח על הבתים המשותפים, שהוא בדרגת שופט.

מה ניתן לעשות או לפעול במקרה של דייר סרבן?
סעיף 5 לחוק מאפשר פניה לקבל את אישורו של המפקח לבצוע הפרויקט במסגרת תמ"א 38, אם ישנו רוב של 2/3 מבעלי הדירות המבקשים את האישור לבניית דירה חדשה ללא הסכמת כל הבעלים.
במקרה זה המפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה, למרות הסרבנים, ובלבד שהמפקח אפשר לכל לו הזדמנות לטעון את טענותיו במסגרת נימוקי סירובו לבצוע הבניה. במקרה והמפקח לא יקבל את טיעוניו של הדייר הסרבן, יאשר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף. בנוסף רשאי המפקח, למנות אדם (עורך דין), שאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראותיו של המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.
לאחרונה (11.8.11) ניתן פסק דין ע"י המפקחת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, אסתי שחל, שקבעה כי דייר שסרב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה, לא יכול למנוע את הפרויקט.

במקרה הנ"ל, פנו 11 דיירים מתוך 12 (מרח` האילנות 27 בהרצליה) לאשר להם, על אף התנגדות הדייר הסרבן, לבצע את עבודות חיזוק הבניין ובניית דירות חדשות ותוספות החיזוק. הסרבן טען בכתב כי הוא סירב לחתום בטענה שביצוע העבודות יפגע באופן מהותי בזכויותיו הקנייניות. כמו כן, העלה הסרבן טענות מסחריות נגד הוראות ההסכם הנוגעות לבטוחות שניתנו לבעלי הדירות ולתמורה שסוכמה עם היזם, בגין זכויות הבנייה שנרכשו על ידו.

המפקחת קיבלה את התביעה של הדיירים ובהיעדר התייצבותו של הדייר הסרבן, קבעה כי היא מאשרת לדיירים על אף התנגדותו של הסרבן, לבצע העבודות, בהתאם לחוק החיזוק. בנוסף מינתה המפקחת את עורך הדין להתקשר בשם הסרבן לשם ביצוע העבודות, ולפעול לתיקון צו הבית המשותף ולרישום הזכויות, לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית היחידות הנוספות.כן חייבה המפקחת את הסרבן בהוצאות משפט.
אין ספק שפסק הדין מעיד על החלטה שיפוטית נכונה התואמת את כוונת ומטרת החוק, המאפשר לבעלי דירות להתמודד מול סרבנים.

בנוגע לבעיית הדייר הסרבן במקרים של בית משותף עם מספר כניסות, (לעיתים קרובות קורה שישנה הסכמה מלאה בכניסה אחת וחוסר הסכמה מצד הדיירים בכניסה השנייה), במקרה זה ניתן לקבל אישור מהמפקח להפרדה בין הכניסות, ובלבד שהתקיימו שני תנאים: (1) העבודה המתבקשת אינה פוגעת בזכויותיו של בעל דירה המתגורר בכניסה הסמוך ו-(2) ניתן לבצע את החיזוק של אותה כניסה בלי לבצע חיזוק בכניסה השניה. – לכך נדרש אישור מהנדס קונסקרטור מומחה שיאשר את העניין.

מה בנוגע לתמ"א 38/2 בהריסה של הבניין הישן ובנייתו מחדש ע"י היזם?האם ניתן לפנות באותה עילה?
כאן המצב המשפטי שונה, החוק לעיל דן במצב של עבודות חיזוק ואינו חל לכאורה על מקרים במסגרת תמ"א 38/2. ניתן להסיק כי החוק המתאים בעניין זה הוא חוק פינוי בינוי (פיצויים) – חוק זה מוכר יותר כחוק הדייר הסרבן. בדרך זו פונים הדיירים לבית המשפט השלום בתביעה נזיקית כנגד הדייר הסרבן ולא בתביעה למפקח.
החוק מאפשר ל-80% לפחות מהדיירים אשר מסכימים להתקשר בעסקה לתבוע את הדיירים הסרבנים בנזיקין ולתבוע מהם פיצויים כספיים בגין מניעה מהם להשביח ולממש רווח בגין נכסיהם. החוק קבע שכל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט מקרה מצומצם של מקרים (הכולל אדם עם מוגבלויות אשר המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות מתחייבות שהיו בדירתו) .

בתי המשפט נוטים למנוע מסרבנים לחבל בפרויקטים, דוגמא לכך היה פסק הדין שניתן לאחרונה ביולי 2011 אשר חייב דיירת סרבנית לשלם לשכניה 680,000 ₪ סכום המשקף את ההפרש הכספי בין שווי דירתם הנוכחית של הדיירים לשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל במסגרת ביצוע הפרויקט.
לטענת הדיירים, שכנתם מנעה מהם את מימוש הפרויקט כולו ללא כל נימוק ענייני ומתוך תקווה לקבל תמורה גדולה יותר משאר הדיירים.

נקבע כי מול זכויותיה של הסרבנית, עומדות זכויותיהם של הדיירים, והאינטרס הציבורי והחברתי מחייב הגנה גם עליהם: "אין מקום להפר את עיקרון השוויון באופן שהדיירים שמסכימים לפרויקט יקבלו פיצוי והטבה פחותה משמעותית מהמערערת הדורשת סכומי כסף נכבדים, גבוהים בהרבה מההטבה לה יזכו הדיירים האחרים. לא מדובר באדם המנושל מביתו אלא באדם שנותנים לו במקום דירה קטנה ורעועה דירה חדשה וגדולה בהרבה או אפשרות לדירה חלופית או פיצוי כספי מיידי". (כב` השופט קובי ורדי בפניו ערערה הסרבנית לאחר שחוייבה בבית המשפט השלום).בנוסף חויבה הסרבנית בהוצאות משפט בסך 12,000 ₪.

המרכז למימוש זכויות הדייר, ייעוץ וליווי לדיירי תמ"א 38 , בהנהלת עו"ד רוית סיני-וכולדר