בדיקת ההצעה והיזם

בדיקת ההצעה והיזם

בשוק קיימים עשרות קבלנים ויזמים המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת תמ"א 38.על מנת להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז זמן יקר, חשוב לדעת לבחור קבלן טוב ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.

איך ומה צריך לדעת כאשר בוחנים ובודקים את ההצעות מיזמים?

בדיקת ההצעות:

במסגרת חיזוק יש לבדוק את ההטבות לבעלי הדירה – יש קבלנים שמציעים לבנות מעלית ולחזק את יסודות הבניין בלבד, בתמורה לזכות לבנות שתי דירות נוספות בקומה שתתווסף לבניין. אולם יש גם כאלה שיבצעו בתמורה לאותה זכות ממש, שיפוץ חיצוני של הבניין, הגדלה של המרפסות בדירות הקיימות, הוספת ממ"דים, סגירה או שיפוץ של לובי הבניין ועוד.

בתמ"א 38/2, במסגרתה אפשר להרוס את המבנה ולהקים חדש במקומו, יש לבחון ולבדוק האם הקבלן מציע הרחבה של הדירה, מה גודל ההרחבה שמציע, האם החניה תהיה תת קרקעית או חניה באמצעות מכפלים, מהו המפרט הטכני, האם אותו מפרט טכני יהיה בדירות החדשות, כמה דירות יהיו בכל קומה ובבניין כולו ועוד.

לאחר שהתקבלו מספר הצעות ע"י יזמים במסגרת תמ"א 38 וסיננו את ההצעות המתאימות – יש לבדוק מי הקבלן או היזם המציע את ההצעה, אז למה צריך לשים לב בבחירת הקבלן?

ותק וניסיון – יש קבלנים בעלי שם ומוניטין רבי השפעה, שיכולים לקדם את התכנית לשיפוץ במהירות ויעילות. קבלנים חסרי ניסיון לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים. בתמ"א 38/2 זה חשוב עוד יותר, לאור העובדה כי הקבלן הורס את הבניין.

בטחונות למימון פרויקט – במסגרת חיזוק בתמ"א 38, הקבלנים מקבלים זכויות בנייה אולם אין להם זכויות על הקרקע עצמה. הדבר מקשה על חלקם לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, ולכן עמידתו הכלכלית של הקבלן חשובה ביותר.- דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.

במסגרת תמ"א 38/2 מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע הקבלן. ערבות חוק מכר חובה לדרוש, במסגרתו הבנק המלווה של היזם מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד הקבלן. במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד הקבלן.

בנוסף, חשוב לדעת איך הקבלן מבטיח את שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים עד לקבלת הדירה החדשה: האם הוא מתכוון להציע ערבויות אוטונומיות (משמעותן כשיק בנקאי) ? האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים? מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה?

ניסיון – חשוב לבדוק עבודות קודמות או עבודות בביצוע של הקבלן שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ואיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.

שאלות שכדאי לבדוק על היזם: מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות מומלץ לקבל את הח.פ.של החברה היזמית. לעיתים אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים, שלאחר בדיקה מסתבר שאינן רשומות ברשם החברות. האם היזם מתכוון לבצע את הפרוייקט בשיתוף עם עוד חברה קבלנית/יזמית? אם כן לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השניה.

האם ליזם יש קבלן מבצע אחד או כמה שיבצע מכרז לקבלנים מבצעים? האם הקבלן שיעסיק היזם מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת? האם רשום בהתאחדות הקבלנים? האם בעל סיווג מתאים? מהו גודל החברה היזמית? האם יש לחברה ניסיון בבניית תמ"א 38? האם ביצע וסיים לבנות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – אם כן היכן? מהו גודל הצוות שיעמוד לרשות הפרויקט? מהו לוח הזמנים של הפרויקט? האם עובדי הקבלן מבוטחים? אל מי ניתן לפנות במקרה של בעיה או חוסר הבנה?

התמחרות בין המציעים על מנת למקסם את ההצעה של הקבלן לטובתכם, רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת, אלא להביא לפחות עוד הצעה אחת.

מומלץ לא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית ( הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם.

אם הסתייעתם בצוות מקצועי שכולל אדריכל, עו"ד ושמאי מקרקעין לצורך עריכת הבדיקות, צוות זה גם יידע להביא הצעות מקבלנים מוכרים, אמינים ובעלי ניסיון.

לסיכום:
מה צריכים לעשות דיירים שהחליטו על תמ"א 38?בדקו את הבניין מבחינה תכנונית ומשפטית באמצעות אנשי מקצוע מומחים. אם נמצא שהבניין עומד בתנאי התמ"א – יש לחתור להשגת הרוב הדרוש לבצוע תמ"א 38. קבלתם הצעה מקבלן או יזם ? בדקו את ההצעה ואספו מידע על אותו קבלן. מומלץ לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים; ערכו התמחרות בין ההצעות כדי למקסם את ההצעה לטובתכם.

רוצים לקבל מידע בעולם הנדל"ן?

הירשמו לניוזלטר שלנו